Airbnb commissione unica 15,5%
Dal 2025 Airbnb (link qui) non sarà più lo stesso. La piattaforma ha annunciato un cambiamento storico: addio alla commissione divisa, arriva un modello unico al 15,5% interamente a carico degli host.
👉 Tradotto: il costo di distribuzione su Airbnb passa dal 3% medio al 15,5% per la maggior parte degli host.
Un incremento di oltre +500%, che rischia di cambiare radicalmente l’equilibrio del mercato italiano degli affitti brevi.
In questo articolo analizziamo cosa cambia, quali rischi corrono i property manager italiani e quali strategie mettere in campo subito.
Cosa sta succedendo?
Ecco il calendario ufficiale dei cambiamenti annunciati da Airbnb commissione unica 15%:
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Dal 25 agosto 2025 → i nuovi host collegati a un PMS (Property Management System) non potranno più scegliere la commissione divisa.
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Dal 27 ottobre 2025 → la maggior parte degli host con PMS passerà automaticamente al modello commissione unica 15,5%, interamente a carico dell’host.
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Dal 1° dicembre 2025 → il cambiamento si estenderà anche alla maggioranza degli host che non utilizzano un PMS.
Quali implicazioni per il mercato italiano?
Margini operativi sotto pressione
Per i property manager che dipendono da Airbnb come canale principale, questo cambiamento significa una riduzione immediata dei margini.
Chi non rivede subito tariffe e strategie di distribuzione rischia di vedere i profitti azzerati.
Molti saranno costretti ad alzare i prezzi per compensare la commissione → ma questo può tradursi in perdita di competitività in mercati molto price-sensitive come quello italiano.
Conversioni a rischio
Airbnb promette più trasparenza: sparisce la tanto criticata service fee per l’ospite.
Il prezzo finale diventa quello “tutto incluso”.
Vantaggio: maggiore chiarezza e semplicità per i viaggiatori.
Rischio: i tuoi prezzi saliranno nelle classifiche di ricerca, soprattutto nei filtri per prezzo, riducendo la visibilità e quindi le prenotazioni.
Un modello sempre più simile a Booking.com
Con questo passaggio, Airbnb si allinea al modello commission-only già usato da Booking.com:
Il viaggiatore vede il prezzo finale senza fee extra.
Airbnb diventa più competitivo sui metamotori (Google Hotel Ads, Trivago, Kayak).
Gli host perdono parte del controllo sui prezzi netti percepiti.
In pratica, Airbnb si posiziona sempre più come OTA tradizionale, riducendo la sua differenza storica rispetto a Booking.
Cosa devono fare i property manager italiani
Di fronte a un aumento così drastico dei costi di distribuzione, gli host e i property manager devono rivedere subito le proprie strategie.
Rivedere la strategia di pricing
Usare strumenti di revenue management per bilanciare tariffe e domanda.
Valutare se aumentare le tariffe, assorbire parte della commissione o lanciare promozioni mirate.
Monitorare con attenzione l’impatto sulla conversione e sull’occupazione.
Diversificare i canali di distribuzione
Non dipendere solo da Airbnb.
Rafforzare la presenza su Booking.com, VRBO, Expedia.
Spingere sulle prenotazioni dirette con un sito ottimizzato, campagne Google Ads e Google Business Profile aggiornato.
Aumentare il valore percepito
Investire in foto professionali e descrizioni ottimizzate.
Offrire benefit extra: late check-out, welcome gift, servizi inclusi.
Spostare la competizione dal “solo prezzo” alla qualità dell’esperienza.
FAQ – Domande frequenti
Airbnb toglierà del tutto la commissione divisa?
Sì, dal 1° dicembre 2025 la maggior parte degli host sarà sul modello unico al 15,5%.
Questo significa che i viaggiatori non pagheranno più fee extra?
Esatto: vedranno solo il prezzo finale, senza aggiunte separate.
È meglio spostare tutto su Booking.com?
Non necessariamente. Airbnb rimane un canale fondamentale, ma è cruciale diversificare per ridurre la dipendenza.
Posso compensare aumentando i prezzi?
Sì, ma serve una strategia calibrata: aumentare troppo significa rischiare di perdere competitività.
Quindi?
Con l’arrivo della commissione unica al 15,5%, Airbnb cambia le regole del gioco.
Il peso si sposta sugli host e sui property manager, che devono reagire con strategie intelligenti:
Diversificazione dei canali
Valore percepito superiore
Chi si muove subito potrà trasformare questo cambiamento in un’opportunità. Chi resta fermo rischia invece di vedere i margini ridursi drasticamente.
Se vuoi capire come adattare la tua strategia di pricing e distribuzione a questo nuovo scenario, posso aiutarti a trasformare le sfide del mercato in opportunità concrete per la tua struttura.
