Guest Screening su Airbnb: la nuova frontiera della sicurezza per host e property manager
Nel mondo degli affitti brevi, non è più sufficiente avere belle foto, prezzi competitivi e recensioni positive. Sempre più host stanno capendo che l’elemento davvero determinante per la sostenibilità di un’attività è il tipo di ospite che accogli.
Una prenotazione sbagliata può significare recensioni negative, danni costosi, stress operativo e persino la sospensione da una piattaforma. È per questo che il guest screening – la procedura di verifica e valutazione preventiva degli ospiti – sta diventando uno strumento essenziale per chi gestisce proprietà su Airbnb, Booking.com o Vrbo.
Perché il guest screening è così importante?
Un report di Vivint ha rilevato che 1 host su 3 percepisce un peggioramento nel comportamento degli ospiti negli ultimi anni. Il motivo? La facilità di accesso alle piattaforme ha abbassato la soglia di ingresso, aumentando il rischio di:
Prenotazioni fraudolente
Comportamenti inappropriati
Rumori molesti e lamentele dei vicini
Recensioni negative
Delisting da parte delle OTA
Uno screening efficace consente di individuare i segnali di rischio prima che sia troppo tardi. Non si tratta di discriminare, ma di proteggere il proprio investimento, la reputazione e la serenità.
I limiti delle piattaforme
Le principali OTA offrono strumenti minimi di verifica:
Airbnb: verifica ID e telefono, ma i controlli approfonditi (es. background check) sono disponibili solo negli USA e in India.
Vrbo: consente la verifica dell’identità, ma limita l’accesso a email e telefono fino a prenotazione confermata.
Booking.com: praticamente nessun controllo pre-booking. Chiunque con una carta può prenotare.
Il risultato? L’host resta esposto e deve integrare questi sistemi con soluzioni proprie.
Le 7 migliori pratiche per uno screening efficace
1. Definisci regole chiare già nell’annuncio
Scrivere in modo trasparente nella descrizione dell’annuncio filtra automaticamente molte richieste indesiderate. Regole come “no feste”, “no ospiti non registrati” o “obbligo di ID” possono scoraggiare chi cerca un uso improprio della casa.
2. Fai domande prima di accettare la prenotazione
Una breve lista di domande può fare la differenza:
Perché stai viaggiando?
Chi verrà con te?
Hai letto e accettato le regole della casa?
Sei d’accordo con il deposito cauzionale (se previsto)?
Se l’ospite risponde con vaghezza o evita alcune domande, potrebbe essere un campanello d’allarme. Ma non essere troppo pressante o esigente nelle risposte.
3. Osserva il comportamento dell’utente
Alcuni segnali da tenere d’occhio:
Prenotazioni last-minute
Solo una notte nel weekend o durante festività
Profilo senza foto o con nome incompleto
Risposte evasive o troppo informali
Anche dare un’occhiata a eventuali social media (se accessibili) può fornire contesto aggiuntivo, come coerenza tra nome, età e tipo di viaggio.
4. Usa strumenti di screening avanzati
Una soluzione più professionale. Esistono piattaforme che analizzano in automatico il rischio associato a un ospite:
Autohost: usa segnali biometrici, comportamentali e tecnici.
Safely: controlli su database penali (USA) e protezione danni.
Truvi (ex Superhog): ottima per property manager con sito di prenotazione diretta.
Questi strumenti possono essere integrati con il tuo PMS per filtrare prenotazioni rischiose in tempo reale.
5. Applica regole di soggiorno intelligenti
Utilizzando strumenti come PriceLabs, puoi impostare restrizioni automatiche che rendono il tuo annuncio meno attraente per ospiti problematici:
Minimo 2 notti nei weekend
Blocco prenotazioni last-minute per Capodanno o Halloween
Vietare 1 notte per nuovi utenti senza recensioni
6. Gestisci bene le recensioni
Controlla sempre le recensioni lasciate da altri host. Commenti come “ha lasciato la casa pulita” o “ottima comunicazione” sono ottimi segnali. Al contrario, profili con molte stelle ma senza testo possono non raccontare tutta la verità.
Per i nuovi utenti senza recensioni, fai domande e valuta la coerenza delle risposte.
7. Proteggiti con assicurazioni e depositi
AirCover offre una protezione base fino a 3 milioni di dollari, ma serve documentare tutto. In alternativa, puoi usare soluzioni esterne come Safely, che attivano l’assicurazione a seguito dello screening.
Anche un semplice deposito cauzionale di 150-300€ (per prenotazioni dirette) può disincentivare comportamenti scorretti e offrirti una rete di sicurezza. Ma attenzione che può disincentivare le prenotazioni, quindi considera sempre un giusto equilibrio.
Il guest screening non è più opzionale. È uno strumento essenziale per mantenere il tuo business sano e sostenibile. Investire in un processo strutturato significa meno stress, meno danni e più entrate stabili.
In un mercato dove le OTA proteggono sempre più gli ospiti, proteggere te stesso è una tua responsabilità.
Hai domande o vuoi migliorare la gestione della tua struttura? Scrivimi pure, sarò felice di fare due chiacchiere e capire come posso aiutarti.
